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Archives for Sin categoría

Se prevé una estabilización de los precios de departamentos para este año

La Tercera 

Noticias

Por: Carla Cabello.

La situación actual ha obligado al sector a cambiar la forma en que se relaciona con sus clientes. Así, lo que se observa hoy es que las empresas han debido rearmar su estrategia de venta, implementando inicialmente un congelamiento generalizado de los precios, seguido por el lanzamiento de diversas promociones por parte de las empresas.

En Santiago, señalan desde la CChC, se observa que el mercado de departamentos está entrando en un estancamiento de precios en el margen, aunque mantienen crecimientos anuales que promedian 5% en lo que va de 2020. El mercado de casas, en tanto, ha acelerado su dinámica de precios, asociada en parte a la mayor segmentación de la oferta producto de mayor demanda de casas en el sector sur de Santiago, mostrando un alza promedio anual de 8% en lo más reciente.

El presidente de la CChC, Patricio Donoso, dice que a nivel de industria, no se ve que existan las variables como para anticipar una caída en los valores, ni mucho menos una guerra de precios. Sin embargo, agrega que un primer impacto es el congelamiento de precios. “Eso sí creemos que va a pasar dado la incertidumbre que hay”, indica el representante gremial.

Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, plantea a su vez que sin duda, los precios no seguirán subiendo a tasas elevadas como las que se observaron en el mercado en los últimos años.

Carlos O’Rian, presidente de ICalma Inmobiliaria, coincide en que no se ve una baja de precios. “Hay zonas que están muy complicadas del sector oriente, pero otras como Macul, La Florida, San Miguel y Maipú, por el contrario, se verán beneficiadas cuando la crisis acabe. Ello porque aumentarán los arriendos, algo que pasa después de cada crisis y no es algo que luego se desvanezca, por el contrario, se mantiene y tiende a un alza”, señala.

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Santiago es la segunda capital de América Latina con mayor velocidad en arriendo de departamentos

El Mercurio 

Economía y Negocios

Por: Marcos Gutiérrez V.

Tras La mayor tendencia por alquilar una vivienda, ante el encarecimiento de la compra y las exigencias para acceder a un crédito hipotecario, unida a la alta demanda de la población de inmigrantes están impulsando el mercado de arriendo de viviendas en Chile.

Santiago —donde dicho mercado totalizaría unas 800 mil unidades— es la segunda capital de América Latina con mayor velocidad en arriendo de departamentos después de Brasilia.

En la capital chilena, los departamentos tardan en arrendarse un promedio de 21 días desde su publicación, mientras que en Brasilia ese lapso es de 17 días, según un estudio a nivel regional efectuado durante 2019 por la firma Mercado Libre sobre la base de información de Portalinmobiliario.com. Esto, considerando viviendas de dos dormitorios y dos baños que son las de mayor oferta en las diferentes ciudades.

A nivel local en Chile, Santiago se posiciona como la ciudad más veloz en arriendo. La segunda es Iquique, con 26 días. Las más lentas son Coquimbo, La Serena y Antofagasta, con 39, 38 y 36 días respectivamente, “lo que se asociaría a una alta entrada de oferta en los últimos años junto a una baja del dinamismo económico vinculado al cobre”, explica Esteban Angulo, gerente regional de Contenidos de Mercado Libre.

En el mercado inmobiliario coinciden con las cifras del estudio en cuanto a velocidad de arriendo, aunque precisan que en el segmento de alto precio, con arriendos sobre los $800 mil el ritmo es más lento, pues existe una evaluación más exhaustiva de los productos por parte de los clientes.

Marcela Martínez, presidenta de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP), comenta que después del estallido social el 18 de octubre pasado se ha registrado un incremento en la demanda por arriendo, ya que las personas “están frenando la compra porque aumentaron las tasas de interés y existe mayor incertidumbre, por lo tanto, la gente que pensaba comprar ahora está evaluando alquilar”.

Gonzalo Ramírez, socio de Assetplan, la mayor administradora de renta residencial del país, indica que en esa empresa la recolocación de unidades registra 20 días promedio lo que en meses como febrero puede reducirse a 14 días o aumentar a 25 días en septiembre.

Ramírez explica que los factores que influyen en la actual velocidad de arriendo son “el déficit habitacional que existe en Chile y la menor capacidad de endeudamiento para la adquisición de una vivienda definitiva”.

En cuanto a la alta demanda por arriendos se agrega que “las propiedades en Chile son caras”, sostiene el gerente de administraciones de Fuenzalida Propiedades, Rodrigo Ortega, quien comenta que en esta corredora los arriendos tardan unos 18 días.

El ejecutivo coincide en que otro factor que está incidiendo en la celeridad y demanda por alquileres es “el aumento en las restricciones al crédito por parte de los bancos, fenómeno que seguirá en alza durante el 2020”.

Ortega añade que la demanda en el mercado de arriendo de viviendas también está influenciada por los inmigrantes, situación en la que concuerdan en Mercado Libre.

Respecto de los precios de arriendo de las viviendas analizadas en el estudio —dos dormitorios y dos baños—, el informe de Mercado Libre indica que en Santiago el valor promedio mensual es de US$ 656,2, el segundo más caro de entre las capitales latinoamericanas. El más alto se registra en Ciudad de México con US$ 855,5 por mes.

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Los retornos que se esperan para el negocio de la renta inmobiliaria en 2020

La Tercera 

Pulso/Noticias

Por: Gabriel Alvarez

Tras un año de altos niveles de rentabilidad, los actores y expertos tienen miradas dispares sobre lo que pasará en este ejercicio. De todos modos, la mayoría apuesta a que la renta residencial será el segmento que brillará.

Al igual como ocurrió con el país en general y con los mercados financieros en particular, en 2019 la industria de la renta inmobiliaria vivió un antes y un después con la crisis social que comenzó el pasado 18 de octubre.

Desde hace un par de años que los inversionistas institucionales (AFP y family office) y de alto patrimonio venían entrando con mayor fuerza, principalmente a través de fondos de inversión, a los denominados activos alternativos buscando mayores niveles de retornos que los que ofrecen los instrumentos tradicionales, como acciones y bonos. En ese sentido, un área en la que han puesto mayor énfasis han sido los activos inmobiliarios, incluyendo el mercado de oficinas, la renta comercial, industrial y residencial.

En ese contexto, durante los primeros tres trimestres de 2019 se observó un mercado dinámico, con baja vacancia y grandes transacciones, donde las tasas de rentabilidad se movieron a niveles de 4% a 5%.

Todo ello cambió abruptamente con el estallido, debido a la violencia que se desató generando incertidumbre en los inversionistas, elevando el riesgo país y afectando a diversos activos dedicados para la renta.

«El cuarto trimestre, ante el sustancial aumento de la incertidumbre, las tasas esperadas de rentabilidad tuvieron un alza de 5,5% a 6,5%, que restringe necesariamente la oferta: hay menos negocios atractivos a tasas de descuento mayores», indica Reinaldo Gleisner, consultor del área de Brokerage de la consultora inmobiliaria Colliers International.

Con o sin crisis, el segmento que más destacó, según algunos actores y expertos, fue la renta residencial o multifamily, edificios completos administrados por una sola mano o un grupo reducido. De hecho, al cierre de septiembre este negocio registró un hito importante: completó 43 edificios en operación que, en total, superaban las 10.000 unidades de departamentos, pese a tener tan solo cerca de 10 de existencia.

«El segmento de renta residencial o multifamily es por mucho el sub-mercado que más destacó en el año 2019. Principalmente, por el despegue en el número de proyectos en operación, y adicionalmente, por tratarse de un segmento de bajo riesgo, y, por tanto, un buen refugio en tiempos de inestabilidad», explica Nicolás Herrera, socio de la División Real Estate, área Finanzas Corporativas de la consultora BDO.

En una línea similar, Nicolás Silva, director de activos inmobiliarios de BTG Pactual Chile, uno de los mayores actores de la industria, dice que «hubo un boom en los activos residenciales en donde históricamente ha sido un mercado en donde los inversionistas institucionales no tenían presencia y en el último tiempo han entrado fuerte comprando edificios enteros». Añade que tanto los activos comerciales como el segmento de oficinas también destacaron por lo estable y la poca vacancia que tenían.

Además del multifamily, el mercado de oficinas fue otro segmento que destacó en 2019. Foto: archivo[/caption]

Proyecciones 2020

Tras el buen año que tuvo el negocio de la renta inmobiliaria, los actores y expertos tienen distintas miradas sobre lo que podría pasar este año.

«Nuestras perspectivas es que se producirá un ajuste en los precios de los activos en donde en el último tiempo hemos visto que han llegado a sus valores máximos. Hasta que no se tenga claridad de las nuevas reglas del juego (nueva Constitución, impuestos a los activos inmobiliarios, qué pasará con las exenciones tributarias, etc.) se verá un mercado muy lento en términos de transacciones», advierte Silva.

En una visión diferente, Rodrigo Makuc, director del área de Finanzas Corporativas de Colliers International, proyecta que este año «la renta inmobiliaria seguirá siendo un atractivo y conveniente producto de inversión. Esperamos que las tasas de retorno sean superiores a las registradas este año. Esto debido al aumento de la tasa de financiamiento que hemos visto en el último tiempo y el aumento en la oferta de productos de inversión observada los últimos dos meses del año».

Herrera, por su parte, cree que «podría existir un rebalanceo del portafolio de mercado hacia activos menos riesgosos, como la renta residencial, que podría ser visto como un refugio en tiempos de turbulencia. Se espera que las tasas en el mediano plazo se mantengan en las magnitudes del primer trimestre del año 2019. En tanto, en el largo plazo, es de esperar que las rentabilidades presenten leves bajas, lo cual generaría incrementos en los precios de los activos».

En Grupo Patio, otro de los mayores actores de la industria, Gregorio Sepúlveda, gerente de Patio Capitales, estima que en 2020 se dará una separación por el tipo de perfiles de los inversionistas entre los de corto y largo plazo. «Quienes tenemos una mirada en el largo plazo, estamos seguros que podremos detectar oportunidades y consolidar aún más nuestros portafolios de activos», remarca.

Sepúlveda agrega que el nivel de las tasas de retornos dependerá de la actividad de los compradores de activos. «A principios del año 2019 había más compradores que vendedores por lo que el precio subía y la tasa de retorno bajó, hoy vemos menos presión por el lado comprador y eventualmente habrá más vendedores, especialmente en activos más chicos en manos de pequeños inversionistas. Estamos convencidos que 2020 será un año de muchas oportunidades y estamos preparados para tomarlas», detalla.

Los segmentos más prometedores

En línea con las perspectivas positivas que se esperan para la industria en general en 2020, el negocio de multifamily seguiría robándose las miradas.

«Se espera que la renta residencial termine de realizar su aterrizaje en el mercado de renta inmobiliaria en Chile. No obstante, el gran salto de la renta residencial dependerá de la consolidación y profesionalización de quienes administren este tipo de activos», anticipa Nicolás Herrera.

En la misma sintonía, Rodrigo Makuc indica que «la proyección es que el segmento Multifamily se seguirá potenciando de manera importante, considerando que la renta residencial es más defensiva en periodos de volatilidad del mercado».

Nicolás Silva argumenta que esto se daría porque «el negocio de la renta residencial es aún un segmento en pañales que tiene una profundidad tremenda y que le falta mucho por desarrollarse aún».

Por su parte, Gregorio Sepúlveda destaca que «Grupo Patio históricamente ha sido líder en activos comerciales vecinales anclados a supermercados y creemos que es un formato con excelente comportamiento en periodos con crecimientos menores. Los contratos anclas generan cerca del 65%-75% de los ingresos de cada activo y son de largo plazo, lo que nos permite ser sólidos en periodos de ‘vacas flacas'».

En ese sentido, agrega que los supermercados vecinales tienen un flujo de compra estable frente a variaciones del PIB, por lo que tanto estos como los locales menores no se ven afectados por este tipo de vaivenes. Dado lo anterior, considera que constituyen un buen refugio para los inversionistas.

Con este telón de fondo, todos coinciden en que los fondos de inversión y los inversionistas institucionales seguirán jugando un rol protagónico en esta industria.

 

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Inversión inmobiliaria ha rentado más que el mercado bursátil en últimos 5 años

Diario Estrategia 

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Por: Colliers International

Inversión inmobiliaria ha rentado más que el mercado bursátil en últimos 5 años

Un estudio realizado por Colliers International, que analizó la rentabilidad promedio de la inversión en renta inmobiliaria versus la inversión en el mercado bursátil durante los últimos 5 años, reveló que invertir en inmuebles sigue siendo un medio más conveniente y confiable de generar dividendos.

“Si analizamos el comportamiento de las rentabilidades de los últimos 5 años en los diversos mercados inmobiliarios -comercial, industrial, oficinas y multifamily- concluimos que -si bien la rentabilidad promedio comparada de la renta inmobiliaria es relativamente similar al IPSA- el nivel de varianza, y por lo tanto el riesgo implícito, es bastante inferior”, explica Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers International. “Al analizar largos periodos de tiempo, observamos que el mercado inmobiliario presenta rentabilidades muy similares a la renta variable, pero con una desviación mucho menor”, agrega.

El análisis se realizó teniendo como base cerca de UF MM 100 de transacciones de los últimos 5 años, y si bien destaca que las rentabilidades de los últimos 5 años en el rubro inmobiliario han bajado levemente, este medio de inversión continúa generando mayores dividendos que apostar por la bolsa.

“A nivel mundial y también en Chile las rentabilidades fijas e inmobiliarias se han ido ajustando en términos de Cap Rate. Sin embargo, los bienes inmuebles han aumentado su plusvalía. El mercado inmobiliario se ha potenciado de manera importante en Chile con tasas de financiamiento históricamente bajas, lo que se puede ver en las colocaciones de bono de varios actores relevantes del mercado inmobiliario nacional”, explica Ugarte. “Por el lado de la oferta, hemos visto una creciente demanda por arriendo de las superficies, principalmente de parte de empresas que prefieren vender sus propiedades y quedarse arrendándolas, con el objetivo de destinar la liquidez al negocio principal”.

Las variaciones con curvas más pronunciadas que ha presentado el mercado bursátil se han debido en gran parte a la coyuntura económica local e internacional, así como también al entorno político imperante.

A modo de conclusión, el análisis destaca que- como premisa- la renta variable presenta un mayor riesgo que la renta inmobiliaria y, por ende, debería reportar mayores retornos. Sin embargo, en los últimos 5 años esto no ha sucedido. Respecto a la proyección del mercado inmobiliario, el ejecutivo indica que si las tasas de financiamiento no aumentan, se mantendrá el ritmo.

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Restricción a planos reguladores ha bajado a la mitad los metros construibles en Santiago

Diario Financiero

Noticias/Empresas/Construcción

Por: Magdalena Arce L. | Publicado: Viernes 30 de agosto de 2019 a las 04:00 hrs.

Tasas de interés para créditos hipotecarios registraron nuevo mínimo histórico y podrían seguir bajando

El reciente análisis de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) sobre acceso a la vivienda en Chile, evidenció el impacto que han tenido las modificaciones a los planos reguladores comunales en el alza de los precios de casas y departamentos.

Aunque el cambio a las normativas comunales -principalmente reduciendo alturas- no impactó directamente, desde 2013 se ha acentuado la restricción a la densificación, lo que está incidiendo en el aumento del valor del suelo, que a su vez, explica alrededor del 50% del alza de los precios en el período.

El consultor del área de brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner, explica que con los cambios a los planos reguladores, ha disminuido tanto la densidad como la constructibilidad promedio a la mitad.

 

 

“Si antes yo podía construir en promedio cuatro metros de vivienda por un metro de terreno, hoy día no puede ser más que dos metros de vivienda por uno de terreno. Hay una contradicción en que se requiere más viviendas y falta terreno, pero además estoy haciendo artificialmente escaso el terreno en relación a la norma que había antes”, explica.

Un ejemplo de ello es lo que ocurrirá con la entrada en vigencia del nuevo plan regulador de Ñuñoa, donde además de disminuir la constructibilidad, disminuye notoriamente el número de viviendas que se pueden levantar sobre la superficie útil.

Esto último se da porque con las restricciones también sube el metraje mínimo construido, pese a que en muchas ocasiones no se condice con la demanda del lugar.

“Por ejemplo, en Ñuñoa, si en la zona que topa con Avenida Vicuña Mackenna con la normativa antigua se pueden hacer 833 viviendas de 45 m2 cada una, con la nueva se podrán construir 400 viviendas de 75 m2 cada, pero dado que no puedo vender esos departamentos, pues no existe una demanda, tengo que hacer 400 de 45 m2. La conclusión entonces es que puedo construir menos de la mitad de las viviendas”, dice Gleisner.

Esto se condice con los datos levantados por el estudio de arquitectos de Iván Poduje, Atisba, que revela que las comunas que históricamente han tenido mayor dinamismo en la Región Metropolitana, son las que han sufrido los mayores ajustes en los planes reguladores.

En un grupo de 14 comunas analizadas, si con las regulaciones vigentes se pueden levantar 412 mil departamentos, antes se podían 828 mil.

Por ejemplo, Conchalí disminuye cerca de 70%, lo que se traduce en que si antes cabían según el plan regulador, descontando zonas consolidadas, 59.667 departamentos, con la nueva normativa sólo se pueden construir 15.824. Le sigue Estación Central, que ha pasado de 71.378 a 17.148, Quinta Normal con 80.677 a 61.522, y Santiago centro con 183.061 a 37.256.

Los precios a nivel país han crecido un promedio de 8% anual la última década, y este año la tendencia se ha profundizado, llegando a un incremento de 9% anual, explican desde Colliers.

 

Vicente Domínguez, ADI

«Todas las actuaciones de la autoridad han sido en favor del alza en los precios»
Tras el informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que reveló un aumento en las restricciones de las familias chilenas para poder comprar una vivienda, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, advirtió que esa tendencia se mantendrá en el corto y mediano plazo en el mercado chileno, escenario en el cual llamó a las autoridades a tomar un rol activo para implementar políticas que contengan esto.
«Efectivamente hay múltiples causas por las que el precio de las viviendas está aumentando, pero tal vez la principal es el alza del valor del suelo. Y ahí hay un rol inconsciente de la autoridad, que ha ido dificultando el acceso al suelo y generando restricciones en su uso», dijo.
Así, en un escenario donde se restringe la oferta, pero la demanda no disminuye, los precios se incrementan y Domínguez prevé que se siga en esa tendencia.
La CChC indicó que para comprar una vivienda nueva, las familias necesitarían ahorrar 100% de sus ingresos por un período de 7,6 años, lo cual refleja el progresivo aumento de precios en esta industria.
«Todas las actuaciones de la autoridad han sido en favor del alza en los precios de viviendas, como es el aumento de impuestos, mayores exigencias desde el punto de vista constructivo, y también restricciones a los planos reguladores», enfatizó.
«En el corto y mediano plazo no veo un cambio de tendencia, porque esta ha sido una década bastante inusual: en los últimos 40 años ha habido plusvalía, pero en los primeros años era muy baja y hoy día los precios siguen aumentando en forma muy vigorosa, por lo que con razón al usuario final le cuesta comprar cada vez más», dijo.

 

Cristián armas, empresas Armas

«Los márgenes de las inmobiliarias han caído persistentemente»
Una visión concordante con la CChC tiene el gerente general de Empresas Armas, Cristián Armas, respecto a las causas del incremento en el valor de las viviendas. A juicio del empresario, las restricciones a la densidad y constructibilidad han empujado al máximo los precios, pues la demanda no afloja.
Además -dice-, el primer eslabón en la cadena que impacta en los precios, son los dueños de las tierras que compran posteriormente las inmobiliarias, porque se están vendiendo mucho más caros por la escasez de suelo que existe.
«Aquí tenemos un problema de déficit de oferta, y gran parte de este valor se lo llevan los propietarios de la tierra (…) Los márgenes de las inmobiliarias -y es cosa de verlo en las empresas de bolsa-, han caído y lo han hecho persistentemente», enfatizó.
Respecto a posibles soluciones, sostuvo que la centralización de las decisiones es clave, toda vez que cada alcalde oficia para su propia alcaldía es decir, «prefiero no tener edificios porque mis votos están ahí».
Sumado a lo anterior, está la entrega de incentivos a los desarrolladores para la concreción de viviendas más al alcance de las personas, un objetivo en el cual se podría empezar a avanzar con la aprobación del proyecto de integración social que actualmente se discute en el Congreso. «Yo creo que el gobierno está trabajando con fuerza en eso y tiene toda la voluntad de hacerlo. Veo la cosa bien, pero el problema ya lo tenemos encima», dijo.

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Tasas de interés para créditos hipotecarios registraron nuevo mínimo histórico

La Tercera

Pulso/Noticias

16 de Agosto de 2019 | Patricia San Juan.

Tasas de interés para créditos hipotecarios registraron nuevo mínimo histórico y podrían seguir bajando

En medio de condiciones menos restrictivas de los bancos para la oferta de créditos hipotecarios y crecientes expectativas de un nuevo recorte en la Tasa de Política Monetaria (TPM) por parte del Banco Central en septiembre, las tasas de interés de este segmento volvieron a marcar un nuevo mínimo histórico.

Según los datos dados a conocer este viernes por el instituto emisor las tasas de interés de los préstamos hipotecarios promediaron 2,45% en la semana del 1 al 7 de agosto, frente al 2,55% de la semana anterior.

De este modo las tasas acumularon un descenso de 0,13% respecto a la misma semana del mes pasado, cuando se situaban en 2,58%. A modo de referencia se estima que un punto en la tasa puede significar un ahorro de hasta 10% en el valor del dividendo mensual, y 15% de ahorro en el pago de la propiedad al banco respecto al precio original.

Y las tasas podrían seguir bajando… De hecho, los analistas consultados en la Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central dada a conocer a inicios de agosto por el instituto emisor, modificaron sus expectativas para la trayectoria de la TPM y estimaron que el Banco Central realizará un agresivo recorte de 50 puntos en septiembre, con lo que ésta se ubicaría en 2%, registrando su menor nivel desde agosto de 2010.

En el sondeo anterior los operadores habían proyectado que el BC reduciría la tasa de interés en 25 puntos, desde el actual nivel de 2,5%.

Según la encuesta esta sería la última baja en la TPM la que se mantendría en 2% al menos hasta septiembre de 2020, para subir a 2,25% en septiembre de 2021. En el sondeo anterior los operadores preveían que la tasa se mantendría en 2,25% hasta julio de 2020 y subiría a 2,50% en julio del año siguiente.

 

Sesgo expansivo

El nuevo descenso en la tasa de interés se daría luego que en junio el Banco Central sorprendiera a los mercados al bajarla en 50 puntos base, hasta 2,5%, en lo que representó el mayor recorte desde desde mediados de 2009, cuando el país enfrentaba los efectos de la crisis financiera global.

Las expectativas de un nuevo recorte fueron reforzadas luego que su última reunión de política monetaria, realizada a mediados de julio, el instituto emisor decidiera tomarse un respiro, y resolviera mantener la TPM pero se abriera a realizar un nuevo recorte en una magnitud que, según detalló será analizada en el Informe de Política Monetaria (Ipom) de septiembre.

“El Consejo considera que la información acumulada desde la publicación del último Informe de Política Monetaria (Ipom) ha incrementado los riesgos sobre la oportuna convergencia de la inflación a la meta en el horizonte de política”, señaló el comunicado del BC.

Además, a diferencia de la reunión anterior, esta vez la decisión no fue unánime ya que el consejero Pablo García votó por reducir la TPM en 25 puntos a 2,25%.

 

¿Comprar o refinanciar?

Este contexto de bajas tasas puede resultar favorable no sólo para los que estén pensando en comprar una vivienda, sino que también para los que estén analizando refinanciar su crédito hipotecario.

Un estudio elaborado por la consultora Unda, firma que asesora en temas inmobiliarios a compañías de la industria, analizó varios escenarios para indicar si conviene o no la opción de refinanciar el préstamo hipotecario y estableció que dicha opción podría permitir reducir en hasta en 25% la deuda.

En el caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por 25 años, por 4.000 UF y a una tasa de interés promedio de 4,5%; si disminuyera la tasa a 3% al momento de refinanciar podría reducir su dividendo mensual desde $489 mil a $402 mil.

Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro por todo el plazo del crédito, de unos $22 millones. Dicho monto, de hecho, corresponde aproximadamente al 19% de la deuda hipotecaria que aún le restaba por pagar.

Tomando el mismo ejemplo, pero esta vez manteniendo el valor del dividendo, el plazo del crédito bajaría en 62 meses, lo que implicaría un ahorro mayor, de unos $29 millones solo por el menor pago de intereses. En este caso el ahorro correspondería al 25% de la deuda.

Si el mismo ejercicio se aplica al caso hipotético de un crédito que se tomó hace tres años por un plazo de 25 años por 8.000 UF, al refinanciar el dividendo mensual que paga una persona podría bajar de $979 mil a $853 mil, es decir, de $126 mil. En este caso, el ahorro total sería de unos $32 millones.

Tal como en el ejemplo anterior, si se mantiene el valor del dividendo pero se rebaja el plazo del crédito hipotecario en 45 meses, el ahorro total sería de unos $43 millones. El monto corresponde al 25% de la deuda.

El análisis no consideró en los costos asociados a refinanciar el préstamo los gastos notariales ni el eventual pago de impuestos en caso de que el cliente no solicite el certificado de Ley 20.130 (es el que permite no pagar los impuestos asociados a la renegociación del crédito). Sí están considerados los seguros.

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Rentabilidad e inversión inmobiliaria

Diario Financiero

Noticias/Opinión/Columnista

29 de Julio de 2019 | Jaime Ugarte, director Ejecutivo de Colliers International.

Rentabilidad e inversión inmobiliaria

Al momento de tomar una decisión de inversión es común cuestionarse cuál es el medio más conveniente, considerando riesgo y rentabilidad. Si analizamos la rentabilidad promedio de la inversión en renta inmobiliaria versus la inversión en el mercado bursátil durante los últimos 5 años, podemos concluir que invertir en un inmueble para la renta sigue siendo un medio muy conveniente y confiable de generar dividendos.

 

Este análisis se realiza teniendo como base cerca de 100 millones de UF de activos con renta de transacciones en el área Comercial (centros comerciales, strip center, power center y placas comerciales), Industrial (bodegas, centros de distribución y empresas), Oficinas y Multifamily -un nuevo negocio inmobiliario en expansión tanto en la Región Metropolitana como en regiones, en el cual inversionistas compran un edificio completo para arrendarlo por unidad.

 

El comportamiento de las rentabilidades entre 2014 y 2019 en los citados mercados de renta inmobiliarios es relativamente similar al IPSA, sin embargo, el nivel de varianza del mercado bursátil es mucho mayor, y por lo tanto el riesgo implícito en la renta inmobiliaria, es bastante inferior. Un ejemplo de lo anterior es que en casi la mitad de los periodos analizados, el IPSA ha tenido rentabilidades negativas, siendo un instrumento que se ve más afectado por la coyuntura económica local e internacional, así como también al entorno político imperante.

 

A nivel mundial y también en Chile las rentabilidades fijas e inmobiliarias se han ido ajustando a la baja en términos de Cap Rate. Sin embargo, un aspecto que valida la inversión inmobiliaria es que los bienes inmuebles han aumentado en promedio su plusvalía entre un 50% y 100%, dependiendo del mercado, durante los últimos 7 años. El mercado de renta inmobiliario se ha potenciado y compensado estos menores Cape Rate, con tasas de financiamiento históricamente bajas, lo que se puede ver en las colocaciones de bono de varios actores relevantes del mercado inmobiliario nacional.

 

Por el lado de la oferta, aprovechando las condiciones descritas anteriormente, hemos visto una creciente demanda por vender activos con rentas, principalmente de parte de empresas que prefieren vender sus propiedades y quedarse como arrendatarios, con el objetivo de destinar la liquidez al negocio principal.

 

Si hacemos una proyección del mercado de renta inmobiliario, considerando las bajas tasas de financiamiento, una economía sana y estable, y una demanda creciente por estos activos, el panorama es positivo. El desafío se basa en identificar las oportunidades disponibles actualmente en el mercado.

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Estudio revela las diferencias en las rentabilidades promedio del sector inmobiliario frente al mercado bursátil

emol.cl

Economía

07 de Julio de 2019 | 17:15 | Redactado por Juan Undurraga, Emol.

Estudio revela las diferencias en las rentabilidades promedio del sector inmobiliario frente al mercado bursátil

Si bien en el último año las ganancias producidas por los inmuebles han disminuido, aún siguen siendo positivas, explicaron al interior de Colliers International.

SANTIAGO.- Un estudio realizado por Colliers International comparó la rentabilidad promedio de los últimos cinco años que registraron los mercados inmobiliario y bursátil.

A partir del análisis, la consultora aseguró que invertir en inmuebles «sigue siendo un medio más conveniente y confiable para generar dividendos».

«Las rentabilidades de gran parte de los activos inmobiliarios son mayores, no tanto, pero son mayores en un promedio de cinco años, que es un periodo relativamente largo con la renta variable», comentó el director ejecutivo de Colliers International, Jaime Ugarte.

Según explicó la consultora, el análisis se realizó teniendo como base cerca de 100 millones de UF de activos con renta de transacciones, entre esos está el área «Comercial», que hace referencia a centros comerciales, strip center, power center y placas comerciales. El «Industrial» que son son bodegas, centros de distribución y empresas, mientras que en «Oficinas» se agrupan principalmente edificios enteros de oficinas clase A.

Por último, figura el «Multifamily, la transacción de edificios y viviendas enteras, lo que hoy día es un nuevo negocio inmobiliario súper boyante, en el cual inversionistas están comprando un edificio entero y se lo arriendan a personas en general», señaló la firma.

Si bien sostuvieron que las rentabilidades durante los últimos cinco años bajaron en el rubro inmobiliario en torno a un punto por año en los distintos activos inmobiliarios, este medio de inversión continúa generando mayores dividendos que la rentabilidad variable, que es el IPSA de la bolsa (ver tabla comparativa más abajo).

«Lo más importante, a nuestro juicio, es que en general si bien es verdad que se han ido apretando las rentabilidades inmobiliarias, el IPSA muestra que hay años que han sido demasiado malos y otros que han sido demasiado buenos. Esto en el mercado inmobiliario no ha pasado, si bien es verdad que las rentabilidades han sido cada vez menores, siguen rentando y siempre han sido positivas», comentó el director ejecutivo.

Además, indicó que «no vemos mucho espacio para que las rentabilidades sigan bajando», pues «en general nosotros vemos que ya las rentabilidades están muy parecidas a lo que ocurre en países desarrollados».

Sin embargo, desde Colliers International dijeron que el único grupo que les generaba dudas era el Multifamily, pero que al resto lo veían «bastante apretado».

Otro de los datos que reveló la consultora, fue que entre arrendar y comprar, las personas están optando por la primera opción, lo que se explicaría porque «los precios de vivienda han subido mucho más de lo que han subido las remuneraciones en este mismo periodo de tiempo», comentó Ugarte.

Revisa la tabla de rentabilidad anual de los mercados inmobiliarios durante los últimos cinco años:

*Datos en % | Fuente: Colliers International

Además de obtener mejores rentabilidades, estas se han caracterizado por ser estables en el tiempo, basadas en un mercado con una creciente necesidad de vivienda. Por lo demás este tipo de inversiones permite multiplicar por muchas veces tu inversión inicial al estar apalancadas en créditos hipotecarios, cosa que no es posible en otros instrumentos de inversión. Finalmente, y lo más relevante, es que hay un activo por detrás que está en UF, y que además se va valorizando año a año mientras en paralelo se obtiene una renta, que muchas  veces va pagando ese activo, en la medida de haber puesto las fichas sobre el activo indicado y una correcta administración de este.

Si te interesa profundizar en estos y otros aspectos de la inversión inmobiliaria, te invitamos a contactarnos para agendar tu asesoría personalizada.

Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link

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La jubilación de los milennials: Ahorrando $270 mil mensuales podrías invertir en propiedades

Chicureohoy.cl

Portal de noticias

La jubilación de los milennials: Ahorrando $270 mil mensuales podrías invertir en propiedades
Expertos indican que se podría costear, en un par de años, el pie de un departamento promedio de 1.800 UF

¿Has pensado alguna vez en invertir en el negocio inmobiliario? ¿Sabías que ahorrando $270 mil mensuales podrías pagar el pie de un departamento promedio de 1.800 UF que más adelante podrías arrendar?

Juan Pablo Salas, director comercial y socio fundador de la empresa Property Link, experta en inversión inmobiliaria, detalló a Chicureo Hoy que, considerando que muchas inmobiliarias permiten pagar el pie de una propiedad en 18 cuotas o más, “una persona que gana en promedio 1 millón 200 mil pesos líquidos mensuales podría perfectamente pagar el pie de un departamento con una pieza y un baño o dos piezas y un baño”.

Juan Pablo explicó que hace unos años hubo un boom importante en este negocio, sobre todo por las facilidades de pago que pueden pactarse con las inmobiliarias. De esta forma, detalló que “la compra en verde es muy atractiva para la que gente que no tiene esos $5 millones ahorrados, pero que sí está teniendo una capacidad de ahorro con el que podría empezar a pagar este 10% o 20% que corresponde al pie del departamento, y que así se lo entreguen en un par de años”.

Sin embargo, no es llegar e invertir, advierte el experto, pues hay que saber cómo hacerlo de manera responsable y así asegurar un patrimonio para más adelante.

Es con este objetivo que en el año 2016, Juan Pablo y Jorge Schjolberg, vecino de Chicureo, fundaron Property Link, compañía que hoy cuenta con un tercer socio, Tomás Berlinger, también chicureano. Ambos fundadores tenían basta experiencia en las inversiones inmobiliarias. Al respecto, Schjolberg, director de operaciones de la compañía, afirmó: “ahí nos dimos cuenta que el negocio no es solamente saber elegir bien la propiedad, sino que también hay que entender las rentabilidades asociadas, cuál es mi capacidad responsable de endeudamiento para gestionar el crédito hipotecario, y finalmente, la administración de la propiedad, es decir, nos hacemos responsables de lo que viene”.

Cabe destacar que el tema de la administración de los departamentos y la gestión de créditos hipotecarios se hizo tan relevante, que la empresa se dividió en tres áreas. “Yo me tuve que hacer cargo de Property Rent, empresa especializada en la administración de activos inmobiliarios. Hoy en día administramos cerca de 500 propiedades en activos cuya valorización alcanzan los MM USD 40. Entregamos a nuestros clientes una plataforma en línea donde nuestros clientes pueden ver todos los movimientos asociados a su propiedad. Así, ellos pueden ver que todos los meses su departamento se está pagando solo”, agregó. Y por último, indicó que también está hipotecariofacil.com, plataforma mediante la cual los clientes pueden conseguir el mejor crédito de forma sencilla, minimizando considerablemente el tiempo que toma esta gestión.

Marcando la diferencia

El tercer socio de la empresa,  Tomás Berlinger, destacó que el beneficio de que un cliente se asesore con Property Link tiene que ver con que podrá encontrar todos los servicios necesarios para el proceso en un solo lugar. “Seguramente un corredor de propiedades verá el tema desde la propiedad, o el ejecutivo de cuentas asesorará en el tema del crédito hipotecario, pero acá tenemos todo junto: el tema del producto, el análisis financiero, la gestión del crédito hipotecario, el tributario y la administración de la propiedad”.

En esta línea, indicó que el objetivo de la asesoría va de la mano con la responsabilidad que significa invertir en el mercado inmobiliario. “Entendemos que es una inversión importante y creemos que la gente tiene que ser responsable y entender bien lo que está haciendo a la hora de invertir para tomar una buena decisión”. CHH

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Las ventajas que hacen atractivas las inversiones inmobiliarias

Felipe Álamos

Clasificados Propiedades

El Mercurio

 

De acuerdo a AGS Visión Inmobiliaria, los activos inmobiliarios son un buen negocio en el largo plazo, ya que el capital invertido experimentará un crecimiento o plusvalía. 

Las mejores proyecciones económicas han indicado que para este 2019, el crecimiento económico podría llegar al 4%, esto sumado al volátil comportamiento de la bolsa, ha significado que los diversos inversionistas diversifiquen sus portafolios y aumenten su participación en activos inmobiliarios, afirma Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

El perfil de estos inversionistas, dice, es variable, desde grandes fondos de inversión inmobiliaria, que toman posiciones de largo plazo en la ciudad, hasta pequeños capitales que invierten a través de crowdfunding inmobiliarios. En este sentido, no importa el nivel de renta, más bien las ganas de aventurarse a nuevos y sofisticados modelos de inversión, que en su mayoría permiten maximizar y rentabilizar los ahorros de una familia o empresa.

Las alternativas de inversión, dice, son diversas. Muchos persiguen rentas de arrendamientos superiores al 5% para activos residenciales y superiores al 8% en activos comerciales. Otros inversionistas juegan a la renta y plusvalía futura de las propiedades, mientras que otros privilegian invertir en propiedades de segunda vivienda que puedan ser arrendadas por temporadas a turistas y, a su vez, les permita gozar de los inmuebles en temporada baja.

Grandes ventajas

Pero cualquiera sea el tipo de inversión elegida, existen, en general, varios beneficios al invertir en activos inmobiliarios:

1. Generación de flujos o rentas constantes: estos ingresos permiten cubrir los créditos comprometidos con los bancos y en forma paralela, obtener ganancias de capital. Por eso es fundamental elegir adecuadamente el activo, a fin de lograr un balance positivo.

2. Plusvalías: en la mayoría de los casos los activos inmobiliarios, aumentan su valor patrimonial en el tiempo, lo que permite, al momento de liquidar el activo, generar importantes utilidades.

3. Inversión segura: dado que en el largo plazo nunca caen los precios promedios de las propiedades. Esto ha sido demostrado por diversos estudios en ciudades capitales de grandes urbes a nivel mundial.

4. Mercado dominado por inversionistas no profesionales: Asimismo, el mercado inmobiliario es el único mercado de inversión que aún no está dominado por «inversionistas profesionales», es decir, la demanda está motivada principalmente por los consumidores finales (familias), quienes requieren solucionar su «necesidad de vivienda». Dicho lo anterior, el comportamiento de los compradores y vendedores no está manejado por las normales motivaciones de los inversionistas, lo cual privilegia que los precios no tengan grandes fluctuaciones en el tiempo.

5. Permite trabajar con un alto apalancamiento bancario: Históricamente, las instituciones financieras han considerado las propiedades como el gran colateral que garantiza una operación de financiamiento. Por este motivo, actualmente muchas instituciones bancarias y compañías de seguro financian aproximadamente el 80% del valor de la propiedad, teniendo como garantía la hipoteca de la casa. Además, las tasas hipotecarias continúan en valores históricamente bajos entre el 3 y 4% para personas naturales.

6. Posibilidad de incrementar el precio de la vivienda: la adquisición de un inmueble permite generar «valor agregado» sobre los retornos esperados, ya que se puede remodelar, mejorar la propiedad y aumentar el interés comercial o el precio final del inmueble.

7. Negocio real: los principales «drivers» del mercado inmobiliario son factores tangibles como la oferta y demanda en un suburbio determinado, las características del barrio o de la arquitectura de una casa. Este comportamiento contrasta con el del mercado accionario, donde los negocios son generalmente subjetivos y están basados en opiniones y en proyecciones de rentabilidades futuras de las empresas.

8. No es necesario vender las propiedades para contar con mayor capital: esto, dado que se pueden realizar retasaciones de los activos y solicitar nuevos créditos o refinanciamientos que permitan realizar «gimnasia financiera».

9. Beneficios tributarios: Si la superficie del activo no supera los 140 m {+2} , se puede reducir el impuesto territorial (contribuciones) hasta en un 50%. También los herederos de personas que hayan adquirido una propiedad DFL 2 quedan exentos del pago del impuesto a la herencia, asignaciones y donaciones.

Asimismo, señala, al comprar una propiedad vía crédito hipotecario se puede rebajar de la renta anual imponible un porcentaje de los intereses que dicho crédito genera.

 

“Más allá de todos los beneficios conocidos, y algunos que no lo son tanto, asociados a invertir en bienes raíces, es importante tener en cuenta que cada uno de estos puntos debe ser analizado de forma individual según la realidad de cada inversionista. Adicionalmente, hay que entender cómo se conjugan y relacionan estos factores entre sí, para poder eficientar al máximo una estrategia de inversión y al mismo tiempo hacerlo de manera responsable en el corto y largo plazo.

Si te interesa profundizar en estos y otros aspectos de la inversión inmobiliaria, te invitamos a contactarnos para agendar tu asesoría personalizada.”  

Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link

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