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Restricción a planos reguladores ha bajado a la mitad los metros construibles en Santiago

Diario Financiero

Noticias/Empresas/Construcción

Por: Magdalena Arce L. | Publicado: Viernes 30 de agosto de 2019 a las 04:00 hrs.

Tasas de interés para créditos hipotecarios registraron nuevo mínimo histórico y podrían seguir bajando

El reciente análisis de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) sobre acceso a la vivienda en Chile, evidenció el impacto que han tenido las modificaciones a los planos reguladores comunales en el alza de los precios de casas y departamentos.

Aunque el cambio a las normativas comunales -principalmente reduciendo alturas- no impactó directamente, desde 2013 se ha acentuado la restricción a la densificación, lo que está incidiendo en el aumento del valor del suelo, que a su vez, explica alrededor del 50% del alza de los precios en el período.

El consultor del área de brokerage de Colliers International, Reinaldo Gleisner, explica que con los cambios a los planos reguladores, ha disminuido tanto la densidad como la constructibilidad promedio a la mitad.

 

 

“Si antes yo podía construir en promedio cuatro metros de vivienda por un metro de terreno, hoy día no puede ser más que dos metros de vivienda por uno de terreno. Hay una contradicción en que se requiere más viviendas y falta terreno, pero además estoy haciendo artificialmente escaso el terreno en relación a la norma que había antes”, explica.

Un ejemplo de ello es lo que ocurrirá con la entrada en vigencia del nuevo plan regulador de Ñuñoa, donde además de disminuir la constructibilidad, disminuye notoriamente el número de viviendas que se pueden levantar sobre la superficie útil.

Esto último se da porque con las restricciones también sube el metraje mínimo construido, pese a que en muchas ocasiones no se condice con la demanda del lugar.

“Por ejemplo, en Ñuñoa, si en la zona que topa con Avenida Vicuña Mackenna con la normativa antigua se pueden hacer 833 viviendas de 45 m2 cada una, con la nueva se podrán construir 400 viviendas de 75 m2 cada, pero dado que no puedo vender esos departamentos, pues no existe una demanda, tengo que hacer 400 de 45 m2. La conclusión entonces es que puedo construir menos de la mitad de las viviendas”, dice Gleisner.

Esto se condice con los datos levantados por el estudio de arquitectos de Iván Poduje, Atisba, que revela que las comunas que históricamente han tenido mayor dinamismo en la Región Metropolitana, son las que han sufrido los mayores ajustes en los planes reguladores.

En un grupo de 14 comunas analizadas, si con las regulaciones vigentes se pueden levantar 412 mil departamentos, antes se podían 828 mil.

Por ejemplo, Conchalí disminuye cerca de 70%, lo que se traduce en que si antes cabían según el plan regulador, descontando zonas consolidadas, 59.667 departamentos, con la nueva normativa sólo se pueden construir 15.824. Le sigue Estación Central, que ha pasado de 71.378 a 17.148, Quinta Normal con 80.677 a 61.522, y Santiago centro con 183.061 a 37.256.

Los precios a nivel país han crecido un promedio de 8% anual la última década, y este año la tendencia se ha profundizado, llegando a un incremento de 9% anual, explican desde Colliers.

 

Vicente Domínguez, ADI

«Todas las actuaciones de la autoridad han sido en favor del alza en los precios»
Tras el informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que reveló un aumento en las restricciones de las familias chilenas para poder comprar una vivienda, el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, advirtió que esa tendencia se mantendrá en el corto y mediano plazo en el mercado chileno, escenario en el cual llamó a las autoridades a tomar un rol activo para implementar políticas que contengan esto.
«Efectivamente hay múltiples causas por las que el precio de las viviendas está aumentando, pero tal vez la principal es el alza del valor del suelo. Y ahí hay un rol inconsciente de la autoridad, que ha ido dificultando el acceso al suelo y generando restricciones en su uso», dijo.
Así, en un escenario donde se restringe la oferta, pero la demanda no disminuye, los precios se incrementan y Domínguez prevé que se siga en esa tendencia.
La CChC indicó que para comprar una vivienda nueva, las familias necesitarían ahorrar 100% de sus ingresos por un período de 7,6 años, lo cual refleja el progresivo aumento de precios en esta industria.
«Todas las actuaciones de la autoridad han sido en favor del alza en los precios de viviendas, como es el aumento de impuestos, mayores exigencias desde el punto de vista constructivo, y también restricciones a los planos reguladores», enfatizó.
«En el corto y mediano plazo no veo un cambio de tendencia, porque esta ha sido una década bastante inusual: en los últimos 40 años ha habido plusvalía, pero en los primeros años era muy baja y hoy día los precios siguen aumentando en forma muy vigorosa, por lo que con razón al usuario final le cuesta comprar cada vez más», dijo.

 

Cristián armas, empresas Armas

«Los márgenes de las inmobiliarias han caído persistentemente»
Una visión concordante con la CChC tiene el gerente general de Empresas Armas, Cristián Armas, respecto a las causas del incremento en el valor de las viviendas. A juicio del empresario, las restricciones a la densidad y constructibilidad han empujado al máximo los precios, pues la demanda no afloja.
Además -dice-, el primer eslabón en la cadena que impacta en los precios, son los dueños de las tierras que compran posteriormente las inmobiliarias, porque se están vendiendo mucho más caros por la escasez de suelo que existe.
«Aquí tenemos un problema de déficit de oferta, y gran parte de este valor se lo llevan los propietarios de la tierra (…) Los márgenes de las inmobiliarias -y es cosa de verlo en las empresas de bolsa-, han caído y lo han hecho persistentemente», enfatizó.
Respecto a posibles soluciones, sostuvo que la centralización de las decisiones es clave, toda vez que cada alcalde oficia para su propia alcaldía es decir, «prefiero no tener edificios porque mis votos están ahí».
Sumado a lo anterior, está la entrega de incentivos a los desarrolladores para la concreción de viviendas más al alcance de las personas, un objetivo en el cual se podría empezar a avanzar con la aprobación del proyecto de integración social que actualmente se discute en el Congreso. «Yo creo que el gobierno está trabajando con fuerza en eso y tiene toda la voluntad de hacerlo. Veo la cosa bien, pero el problema ya lo tenemos encima», dijo.

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Tasas de interés para créditos hipotecarios registraron nuevo mínimo histórico

La Tercera

Pulso/Noticias

16 de Agosto de 2019 | Patricia San Juan.

Tasas de interés para créditos hipotecarios registraron nuevo mínimo histórico y podrían seguir bajando

En medio de condiciones menos restrictivas de los bancos para la oferta de créditos hipotecarios y crecientes expectativas de un nuevo recorte en la Tasa de Política Monetaria (TPM) por parte del Banco Central en septiembre, las tasas de interés de este segmento volvieron a marcar un nuevo mínimo histórico.

Según los datos dados a conocer este viernes por el instituto emisor las tasas de interés de los préstamos hipotecarios promediaron 2,45% en la semana del 1 al 7 de agosto, frente al 2,55% de la semana anterior.

De este modo las tasas acumularon un descenso de 0,13% respecto a la misma semana del mes pasado, cuando se situaban en 2,58%. A modo de referencia se estima que un punto en la tasa puede significar un ahorro de hasta 10% en el valor del dividendo mensual, y 15% de ahorro en el pago de la propiedad al banco respecto al precio original.

Y las tasas podrían seguir bajando… De hecho, los analistas consultados en la Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central dada a conocer a inicios de agosto por el instituto emisor, modificaron sus expectativas para la trayectoria de la TPM y estimaron que el Banco Central realizará un agresivo recorte de 50 puntos en septiembre, con lo que ésta se ubicaría en 2%, registrando su menor nivel desde agosto de 2010.

En el sondeo anterior los operadores habían proyectado que el BC reduciría la tasa de interés en 25 puntos, desde el actual nivel de 2,5%.

Según la encuesta esta sería la última baja en la TPM la que se mantendría en 2% al menos hasta septiembre de 2020, para subir a 2,25% en septiembre de 2021. En el sondeo anterior los operadores preveían que la tasa se mantendría en 2,25% hasta julio de 2020 y subiría a 2,50% en julio del año siguiente.

 

Sesgo expansivo

El nuevo descenso en la tasa de interés se daría luego que en junio el Banco Central sorprendiera a los mercados al bajarla en 50 puntos base, hasta 2,5%, en lo que representó el mayor recorte desde desde mediados de 2009, cuando el país enfrentaba los efectos de la crisis financiera global.

Las expectativas de un nuevo recorte fueron reforzadas luego que su última reunión de política monetaria, realizada a mediados de julio, el instituto emisor decidiera tomarse un respiro, y resolviera mantener la TPM pero se abriera a realizar un nuevo recorte en una magnitud que, según detalló será analizada en el Informe de Política Monetaria (Ipom) de septiembre.

“El Consejo considera que la información acumulada desde la publicación del último Informe de Política Monetaria (Ipom) ha incrementado los riesgos sobre la oportuna convergencia de la inflación a la meta en el horizonte de política”, señaló el comunicado del BC.

Además, a diferencia de la reunión anterior, esta vez la decisión no fue unánime ya que el consejero Pablo García votó por reducir la TPM en 25 puntos a 2,25%.

 

¿Comprar o refinanciar?

Este contexto de bajas tasas puede resultar favorable no sólo para los que estén pensando en comprar una vivienda, sino que también para los que estén analizando refinanciar su crédito hipotecario.

Un estudio elaborado por la consultora Unda, firma que asesora en temas inmobiliarios a compañías de la industria, analizó varios escenarios para indicar si conviene o no la opción de refinanciar el préstamo hipotecario y estableció que dicha opción podría permitir reducir en hasta en 25% la deuda.

En el caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por 25 años, por 4.000 UF y a una tasa de interés promedio de 4,5%; si disminuyera la tasa a 3% al momento de refinanciar podría reducir su dividendo mensual desde $489 mil a $402 mil.

Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro por todo el plazo del crédito, de unos $22 millones. Dicho monto, de hecho, corresponde aproximadamente al 19% de la deuda hipotecaria que aún le restaba por pagar.

Tomando el mismo ejemplo, pero esta vez manteniendo el valor del dividendo, el plazo del crédito bajaría en 62 meses, lo que implicaría un ahorro mayor, de unos $29 millones solo por el menor pago de intereses. En este caso el ahorro correspondería al 25% de la deuda.

Si el mismo ejercicio se aplica al caso hipotético de un crédito que se tomó hace tres años por un plazo de 25 años por 8.000 UF, al refinanciar el dividendo mensual que paga una persona podría bajar de $979 mil a $853 mil, es decir, de $126 mil. En este caso, el ahorro total sería de unos $32 millones.

Tal como en el ejemplo anterior, si se mantiene el valor del dividendo pero se rebaja el plazo del crédito hipotecario en 45 meses, el ahorro total sería de unos $43 millones. El monto corresponde al 25% de la deuda.

El análisis no consideró en los costos asociados a refinanciar el préstamo los gastos notariales ni el eventual pago de impuestos en caso de que el cliente no solicite el certificado de Ley 20.130 (es el que permite no pagar los impuestos asociados a la renegociación del crédito). Sí están considerados los seguros.

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Rentabilidad e inversión inmobiliaria

Diario Financiero

Noticias/Opinión/Columnista

29 de Julio de 2019 | Jaime Ugarte, director Ejecutivo de Colliers International.

Rentabilidad e inversión inmobiliaria

Al momento de tomar una decisión de inversión es común cuestionarse cuál es el medio más conveniente, considerando riesgo y rentabilidad. Si analizamos la rentabilidad promedio de la inversión en renta inmobiliaria versus la inversión en el mercado bursátil durante los últimos 5 años, podemos concluir que invertir en un inmueble para la renta sigue siendo un medio muy conveniente y confiable de generar dividendos.

 

Este análisis se realiza teniendo como base cerca de 100 millones de UF de activos con renta de transacciones en el área Comercial (centros comerciales, strip center, power center y placas comerciales), Industrial (bodegas, centros de distribución y empresas), Oficinas y Multifamily -un nuevo negocio inmobiliario en expansión tanto en la Región Metropolitana como en regiones, en el cual inversionistas compran un edificio completo para arrendarlo por unidad.

 

El comportamiento de las rentabilidades entre 2014 y 2019 en los citados mercados de renta inmobiliarios es relativamente similar al IPSA, sin embargo, el nivel de varianza del mercado bursátil es mucho mayor, y por lo tanto el riesgo implícito en la renta inmobiliaria, es bastante inferior. Un ejemplo de lo anterior es que en casi la mitad de los periodos analizados, el IPSA ha tenido rentabilidades negativas, siendo un instrumento que se ve más afectado por la coyuntura económica local e internacional, así como también al entorno político imperante.

 

A nivel mundial y también en Chile las rentabilidades fijas e inmobiliarias se han ido ajustando a la baja en términos de Cap Rate. Sin embargo, un aspecto que valida la inversión inmobiliaria es que los bienes inmuebles han aumentado en promedio su plusvalía entre un 50% y 100%, dependiendo del mercado, durante los últimos 7 años. El mercado de renta inmobiliario se ha potenciado y compensado estos menores Cape Rate, con tasas de financiamiento históricamente bajas, lo que se puede ver en las colocaciones de bono de varios actores relevantes del mercado inmobiliario nacional.

 

Por el lado de la oferta, aprovechando las condiciones descritas anteriormente, hemos visto una creciente demanda por vender activos con rentas, principalmente de parte de empresas que prefieren vender sus propiedades y quedarse como arrendatarios, con el objetivo de destinar la liquidez al negocio principal.

 

Si hacemos una proyección del mercado de renta inmobiliario, considerando las bajas tasas de financiamiento, una economía sana y estable, y una demanda creciente por estos activos, el panorama es positivo. El desafío se basa en identificar las oportunidades disponibles actualmente en el mercado.

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Estudio revela las diferencias en las rentabilidades promedio del sector inmobiliario frente al mercado bursátil

emol.cl

Economía

07 de Julio de 2019 | 17:15 | Redactado por Juan Undurraga, Emol.

Estudio revela las diferencias en las rentabilidades promedio del sector inmobiliario frente al mercado bursátil

Si bien en el último año las ganancias producidas por los inmuebles han disminuido, aún siguen siendo positivas, explicaron al interior de Colliers International.

SANTIAGO.- Un estudio realizado por Colliers International comparó la rentabilidad promedio de los últimos cinco años que registraron los mercados inmobiliario y bursátil.

A partir del análisis, la consultora aseguró que invertir en inmuebles «sigue siendo un medio más conveniente y confiable para generar dividendos».

«Las rentabilidades de gran parte de los activos inmobiliarios son mayores, no tanto, pero son mayores en un promedio de cinco años, que es un periodo relativamente largo con la renta variable», comentó el director ejecutivo de Colliers International, Jaime Ugarte.

Según explicó la consultora, el análisis se realizó teniendo como base cerca de 100 millones de UF de activos con renta de transacciones, entre esos está el área «Comercial», que hace referencia a centros comerciales, strip center, power center y placas comerciales. El «Industrial» que son son bodegas, centros de distribución y empresas, mientras que en «Oficinas» se agrupan principalmente edificios enteros de oficinas clase A.

Por último, figura el «Multifamily, la transacción de edificios y viviendas enteras, lo que hoy día es un nuevo negocio inmobiliario súper boyante, en el cual inversionistas están comprando un edificio entero y se lo arriendan a personas en general», señaló la firma.

Si bien sostuvieron que las rentabilidades durante los últimos cinco años bajaron en el rubro inmobiliario en torno a un punto por año en los distintos activos inmobiliarios, este medio de inversión continúa generando mayores dividendos que la rentabilidad variable, que es el IPSA de la bolsa (ver tabla comparativa más abajo).

«Lo más importante, a nuestro juicio, es que en general si bien es verdad que se han ido apretando las rentabilidades inmobiliarias, el IPSA muestra que hay años que han sido demasiado malos y otros que han sido demasiado buenos. Esto en el mercado inmobiliario no ha pasado, si bien es verdad que las rentabilidades han sido cada vez menores, siguen rentando y siempre han sido positivas», comentó el director ejecutivo.

Además, indicó que «no vemos mucho espacio para que las rentabilidades sigan bajando», pues «en general nosotros vemos que ya las rentabilidades están muy parecidas a lo que ocurre en países desarrollados».

Sin embargo, desde Colliers International dijeron que el único grupo que les generaba dudas era el Multifamily, pero que al resto lo veían «bastante apretado».

Otro de los datos que reveló la consultora, fue que entre arrendar y comprar, las personas están optando por la primera opción, lo que se explicaría porque «los precios de vivienda han subido mucho más de lo que han subido las remuneraciones en este mismo periodo de tiempo», comentó Ugarte.

Revisa la tabla de rentabilidad anual de los mercados inmobiliarios durante los últimos cinco años:

*Datos en % | Fuente: Colliers International

Además de obtener mejores rentabilidades, estas se han caracterizado por ser estables en el tiempo, basadas en un mercado con una creciente necesidad de vivienda. Por lo demás este tipo de inversiones permite multiplicar por muchas veces tu inversión inicial al estar apalancadas en créditos hipotecarios, cosa que no es posible en otros instrumentos de inversión. Finalmente, y lo más relevante, es que hay un activo por detrás que está en UF, y que además se va valorizando año a año mientras en paralelo se obtiene una renta, que muchas  veces va pagando ese activo, en la medida de haber puesto las fichas sobre el activo indicado y una correcta administración de este.

Si te interesa profundizar en estos y otros aspectos de la inversión inmobiliaria, te invitamos a contactarnos para agendar tu asesoría personalizada.

Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link

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La jubilación de los milennials: Ahorrando $270 mil mensuales podrías invertir en propiedades

Chicureohoy.cl

Portal de noticias

La jubilación de los milennials: Ahorrando $270 mil mensuales podrías invertir en propiedades
Expertos indican que se podría costear, en un par de años, el pie de un departamento promedio de 1.800 UF

¿Has pensado alguna vez en invertir en el negocio inmobiliario? ¿Sabías que ahorrando $270 mil mensuales podrías pagar el pie de un departamento promedio de 1.800 UF que más adelante podrías arrendar?

Juan Pablo Salas, director comercial y socio fundador de la empresa Property Link, experta en inversión inmobiliaria, detalló a Chicureo Hoy que, considerando que muchas inmobiliarias permiten pagar el pie de una propiedad en 18 cuotas o más, “una persona que gana en promedio 1 millón 200 mil pesos líquidos mensuales podría perfectamente pagar el pie de un departamento con una pieza y un baño o dos piezas y un baño”.

Juan Pablo explicó que hace unos años hubo un boom importante en este negocio, sobre todo por las facilidades de pago que pueden pactarse con las inmobiliarias. De esta forma, detalló que “la compra en verde es muy atractiva para la que gente que no tiene esos $5 millones ahorrados, pero que sí está teniendo una capacidad de ahorro con el que podría empezar a pagar este 10% o 20% que corresponde al pie del departamento, y que así se lo entreguen en un par de años”.

Sin embargo, no es llegar e invertir, advierte el experto, pues hay que saber cómo hacerlo de manera responsable y así asegurar un patrimonio para más adelante.

Es con este objetivo que en el año 2016, Juan Pablo y Jorge Schjolberg, vecino de Chicureo, fundaron Property Link, compañía que hoy cuenta con un tercer socio, Tomás Berlinger, también chicureano. Ambos fundadores tenían basta experiencia en las inversiones inmobiliarias. Al respecto, Schjolberg, director de operaciones de la compañía, afirmó: “ahí nos dimos cuenta que el negocio no es solamente saber elegir bien la propiedad, sino que también hay que entender las rentabilidades asociadas, cuál es mi capacidad responsable de endeudamiento para gestionar el crédito hipotecario, y finalmente, la administración de la propiedad, es decir, nos hacemos responsables de lo que viene”.

Cabe destacar que el tema de la administración de los departamentos y la gestión de créditos hipotecarios se hizo tan relevante, que la empresa se dividió en tres áreas. “Yo me tuve que hacer cargo de Property Rent, empresa especializada en la administración de activos inmobiliarios. Hoy en día administramos cerca de 500 propiedades en activos cuya valorización alcanzan los MM USD 40. Entregamos a nuestros clientes una plataforma en línea donde nuestros clientes pueden ver todos los movimientos asociados a su propiedad. Así, ellos pueden ver que todos los meses su departamento se está pagando solo”, agregó. Y por último, indicó que también está hipotecariofacil.com, plataforma mediante la cual los clientes pueden conseguir el mejor crédito de forma sencilla, minimizando considerablemente el tiempo que toma esta gestión.

Marcando la diferencia

El tercer socio de la empresa,  Tomás Berlinger, destacó que el beneficio de que un cliente se asesore con Property Link tiene que ver con que podrá encontrar todos los servicios necesarios para el proceso en un solo lugar. “Seguramente un corredor de propiedades verá el tema desde la propiedad, o el ejecutivo de cuentas asesorará en el tema del crédito hipotecario, pero acá tenemos todo junto: el tema del producto, el análisis financiero, la gestión del crédito hipotecario, el tributario y la administración de la propiedad”.

En esta línea, indicó que el objetivo de la asesoría va de la mano con la responsabilidad que significa invertir en el mercado inmobiliario. “Entendemos que es una inversión importante y creemos que la gente tiene que ser responsable y entender bien lo que está haciendo a la hora de invertir para tomar una buena decisión”. CHH

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Las ventajas que hacen atractivas las inversiones inmobiliarias

Felipe Álamos

Clasificados Propiedades

El Mercurio

 

De acuerdo a AGS Visión Inmobiliaria, los activos inmobiliarios son un buen negocio en el largo plazo, ya que el capital invertido experimentará un crecimiento o plusvalía. 

Las mejores proyecciones económicas han indicado que para este 2019, el crecimiento económico podría llegar al 4%, esto sumado al volátil comportamiento de la bolsa, ha significado que los diversos inversionistas diversifiquen sus portafolios y aumenten su participación en activos inmobiliarios, afirma Esteban González, socio y director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

El perfil de estos inversionistas, dice, es variable, desde grandes fondos de inversión inmobiliaria, que toman posiciones de largo plazo en la ciudad, hasta pequeños capitales que invierten a través de crowdfunding inmobiliarios. En este sentido, no importa el nivel de renta, más bien las ganas de aventurarse a nuevos y sofisticados modelos de inversión, que en su mayoría permiten maximizar y rentabilizar los ahorros de una familia o empresa.

Las alternativas de inversión, dice, son diversas. Muchos persiguen rentas de arrendamientos superiores al 5% para activos residenciales y superiores al 8% en activos comerciales. Otros inversionistas juegan a la renta y plusvalía futura de las propiedades, mientras que otros privilegian invertir en propiedades de segunda vivienda que puedan ser arrendadas por temporadas a turistas y, a su vez, les permita gozar de los inmuebles en temporada baja.

Grandes ventajas

Pero cualquiera sea el tipo de inversión elegida, existen, en general, varios beneficios al invertir en activos inmobiliarios:

1. Generación de flujos o rentas constantes: estos ingresos permiten cubrir los créditos comprometidos con los bancos y en forma paralela, obtener ganancias de capital. Por eso es fundamental elegir adecuadamente el activo, a fin de lograr un balance positivo.

2. Plusvalías: en la mayoría de los casos los activos inmobiliarios, aumentan su valor patrimonial en el tiempo, lo que permite, al momento de liquidar el activo, generar importantes utilidades.

3. Inversión segura: dado que en el largo plazo nunca caen los precios promedios de las propiedades. Esto ha sido demostrado por diversos estudios en ciudades capitales de grandes urbes a nivel mundial.

4. Mercado dominado por inversionistas no profesionales: Asimismo, el mercado inmobiliario es el único mercado de inversión que aún no está dominado por «inversionistas profesionales», es decir, la demanda está motivada principalmente por los consumidores finales (familias), quienes requieren solucionar su «necesidad de vivienda». Dicho lo anterior, el comportamiento de los compradores y vendedores no está manejado por las normales motivaciones de los inversionistas, lo cual privilegia que los precios no tengan grandes fluctuaciones en el tiempo.

5. Permite trabajar con un alto apalancamiento bancario: Históricamente, las instituciones financieras han considerado las propiedades como el gran colateral que garantiza una operación de financiamiento. Por este motivo, actualmente muchas instituciones bancarias y compañías de seguro financian aproximadamente el 80% del valor de la propiedad, teniendo como garantía la hipoteca de la casa. Además, las tasas hipotecarias continúan en valores históricamente bajos entre el 3 y 4% para personas naturales.

6. Posibilidad de incrementar el precio de la vivienda: la adquisición de un inmueble permite generar «valor agregado» sobre los retornos esperados, ya que se puede remodelar, mejorar la propiedad y aumentar el interés comercial o el precio final del inmueble.

7. Negocio real: los principales «drivers» del mercado inmobiliario son factores tangibles como la oferta y demanda en un suburbio determinado, las características del barrio o de la arquitectura de una casa. Este comportamiento contrasta con el del mercado accionario, donde los negocios son generalmente subjetivos y están basados en opiniones y en proyecciones de rentabilidades futuras de las empresas.

8. No es necesario vender las propiedades para contar con mayor capital: esto, dado que se pueden realizar retasaciones de los activos y solicitar nuevos créditos o refinanciamientos que permitan realizar «gimnasia financiera».

9. Beneficios tributarios: Si la superficie del activo no supera los 140 m {+2} , se puede reducir el impuesto territorial (contribuciones) hasta en un 50%. También los herederos de personas que hayan adquirido una propiedad DFL 2 quedan exentos del pago del impuesto a la herencia, asignaciones y donaciones.

Asimismo, señala, al comprar una propiedad vía crédito hipotecario se puede rebajar de la renta anual imponible un porcentaje de los intereses que dicho crédito genera.

 

“Más allá de todos los beneficios conocidos, y algunos que no lo son tanto, asociados a invertir en bienes raíces, es importante tener en cuenta que cada uno de estos puntos debe ser analizado de forma individual según la realidad de cada inversionista. Adicionalmente, hay que entender cómo se conjugan y relacionan estos factores entre sí, para poder eficientar al máximo una estrategia de inversión y al mismo tiempo hacerlo de manera responsable en el corto y largo plazo.

Si te interesa profundizar en estos y otros aspectos de la inversión inmobiliaria, te invitamos a contactarnos para agendar tu asesoría personalizada.”  

Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link

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Precio de departamentos se duplica en ocho años

Paula Acosta

Empresas & Mercados

La Tercera

 

Los precios de las viviendas no paran de subir en el Gran Santiago. En medio del buen momento económico del país y el cada vez más caro y escaso suelo, las ventas de departamentos experimentaron en el cuarto trimestre de 2018 su mayor alza desde mediados de 2016.

De acuerdo al estudio trimestral de Mercado Libre y Portalinmobiliario, los precios de estos inmuebles experimentaron un salto de 4,5% en el último cuarto de 2018.

“Este incremento no se veía desde desde el segundo trimestre de 2016, periodo aún marcado principalmente por el efecto de la reforma tributaria”, dijo el informe.

Con este resultado, el precio promedio de los departamentos en la capital anotó un alza de 4% en todo 2018, lo que se compara con el aumento de 1,8% del año anterior. 

El informe reveló que Maipú y Estación Central fueron las que muestran los mayores crecimientos en precios de departamentos en venta (14% y 12%, respectivamente) mientras que, en casas, nuevamente aparece Maipú como la comuna con los mayores crecimientos (7,8%), seguida de Quilicura y La Florida.

Durante el último trimestre de 2018, las comunas que más crecieron en demanda de compra para departamentos fueron La Florida, con un 23% y Maipú, con un 21%. Esto hizo que ambas comunas crecieran en sus precios sobre el promedio del Gran Santiago, alcanzando Maipú el mayor incremento con un 14%. En el caso del arriendo, San Joaquín, Estación Central y San Miguel lideraron el ranking.

En el caso de la venta de casas, La Florida y Maipú también destacan dentro de las de mayor crecimiento de búsquedas, aunque relegadas en algunos lugares por Peñalolén y Padre Hurtado. Respecto al crecimiento de demanda por casas en arriendo, se observó un fuerte dinamismo concentrado en comunas Centro-Norte del Gran Santiago.

Sin embargo, a pesar del incremento en la demanda, la composición de esta sigue fuertemente concentrada en unas pocas comunas, principalmente en el mercado de departamentos, donde sólo cuatro -Las Condes, Santiago, Providencia y Ñuñoa- representan casi el 70% de la demanda.

Precios se han duplicado en ocho años

El Director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, José Miguel Simian, destaca una evidente diferencia en la evolución de los precios de los departamentos en la RM versus otras ciudades del país.

Tomando como referencia los datos de Mercado Libre, se tiene que los precios han subido un 100% en ocho años en la Región Metropolitana, versus un 80% en Valparaíso o incluso menos de un 40% en La Serena. Precios por metro cuadrado en ciudades como Antofagasta, Concepción o La Serena están más o menos estables desde hace casi 5 años, mientras que en la RM no dejan de subir. Lo mismo ocurre en Valparaíso, aunque en menor medida.

Esto lo atribuye a restricciones en la oferta, especialmente por limitaciones a la constructibilidad y altura de los planos reguladores de cada municipio. “Mi hipótesis es que el aumento de precio tiene que ver con restricciones en la oferta. La oferta no se puede expandir todo lo que necesitaría para satisfacer la demanda y esto se traduce en mayores precios”, mencionó el académico.

¿Quiebre de tendencia?

Sin embargo, el experto advirtió que podría haber una menor presión sobre los precios en el futuro gracias a una iniciativa legal que entró al parlamento.

“Estoy pensando en, por ejemplo, el proyecto de ley que ingresó el Ministerio de Vivienda hace unas semanas, que busca el desarrollo de viviendas sociales en mayor densidad y ejes estructurantes como estaciones de metro”, afirmó.

En esa misma línea, explicó que si la política habitacional se mueve en esa dirección podría haber un cambio en esta tendencia de precios al alza.

Con todo, reconoció también que dicha iniciativa legal podría descansar mucho tiempo en el Congreso antes de que se convierta en ley, por lo que sus potenciales efectos podrían verse mucho más adelante.

Arriendos

En relación a los arriendos, el estudio confirmó que las “importantes diferencias” en materia de precios entre departamentos del sector oriente de la capital y otros sectores no se producen en este segmento.

“Este año se caracterizó por ser el año en el que los valores por metro cuadrado del sector centro se equipararon con los del sector oriente”, señalaron desde mercado libre.

En ese contexto, destaca la evolución de precios de departamentos en arriendo que experimentó Estación Central. De acuerdo al estudio, el alza en esta comuna fue del 10% y ascendió a los UF 0,29 el metro cuadrado, lo mismo que comunas como Santiago , Providencia, Las Condes o Vitacura.

 

 

“Si bien estas son buenas noticias para los inversionistas, no debemos olvidar que el análisis relevante que hay que hacer es el de la rentabilidad de cada proyecto, ya que ésta nos entrega un indicador objetivo y concreto con el cual podremos comparar una alternativa de inversión versus otra e identificar las reales oportunidades. Así, si tomamos el canon de arriendo mensual de un departamento en particular, lo anualizamos multiplicándolo por 12 y lo dividimos por el valor total de la propiedad, obtenemos la rentabilidad bruta anual de ese departamento. Podemos abordar esta información desde dos miradas, la primera es que si bien los valores de arriendo por metro cuadrado en comunas emergentes has igualad por primera vez al sector oriente, estos no han aumentado en la misma proporción que los valores de las propiedades, lo que ha ido erosionando a su vez las rentabilidades en el tiempo de dichas comunas. La segunda es que en términos comparativos de rentabilidad entre comunas del sector oriente versus las llamadas emergentes, estas últimas siguen presentando rentabilidades hasta un 60% más altas.

Dados los constantes cambios y evolución en esta industria , es muy importante tomar decisiones bien informado y analizar todas las variables financieras, de mercado y producto entre otras, para optimizar tu inversión y acotar los riegos al máximo.

Si te interesa profundizar estos conocimientos y manejar otros indicadores relevantes para la inversión inmobiliaria, te invitamos a agendar una asesoría con nosotros.”

Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link

Los precios de las viviendas no paran de subir en el Gran Santiago. En medio del buen momento económico del país y el cada vez más caro y escaso suelo, las ventas de departamentos experimentaron en el cuarto trimestre de 2018 su mayor alza desde mediados de 2016.

De acuerdo al estudio trimestral de Mercado Libre y Portalinmobiliario, los precios de estos inmuebles experimentaron un salto de 4,5% en el último cuarto de 2018.

“Este incremento no se veía desde desde el segundo trimestre de 2016, periodo aún marcado principalmente por el efecto de la reforma tributaria”, dijo el informe.

Con este resultado, el precio promedio de los departamentos en la capital anotó un alza de 4% en todo 2018, lo que se compara con el aumento de 1,8% del año anterior. 

El informe reveló que Maipú y Estación Central fueron las que muestran los mayores crecimientos en precios de departamentos en venta (14% y 12%, respectivamente) mientras que, en casas, nuevamente aparece Maipú como la comuna con los mayores crecimientos (7,8%), seguida de Quilicura y La Florida.

Durante el último trimestre de 2018, las comunas que más crecieron en demanda de compra para departamentos fueron La Florida, con un 23% y Maipú, con un 21%. Esto hizo que ambas comunas crecieran en sus precios sobre el promedio del Gran Santiago, alcanzando Maipú el mayor incremento con un 14%. En el caso del arriendo, San Joaquín, Estación Central y San Miguel lideraron el ranking.

En el caso de la venta de casas, La Florida y Maipú también destacan dentro de las de mayor crecimiento de búsquedas, aunque relegadas en algunos lugares por Peñalolén y Padre Hurtado. Respecto al crecimiento de demanda por casas en arriendo, se observó un fuerte dinamismo concentrado en comunas Centro-Norte del Gran Santiago.

Sin embargo, a pesar del incremento en la demanda, la composición de esta sigue fuertemente concentrada en unas pocas comunas, principalmente en el mercado de departamentos, donde sólo cuatro -Las Condes, Santiago, Providencia y Ñuñoa- representan casi el 70% de la demanda.

Precios se han duplicado en ocho años

El Director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de los Andes, José Miguel Simian, destaca una evidente diferencia en la evolución de los precios de los departamentos en la RM versus otras ciudades del país.

Tomando como referencia los datos de Mercado Libre, se tiene que los precios han subido un 100% en ocho años en la Región Metropolitana, versus un 80% en Valparaíso o incluso menos de un 40% en La Serena. Precios por metro cuadrado en ciudades como Antofagasta, Concepción o La Serena están más o menos estables desde hace casi 5 años, mientras que en la RM no dejan de subir. Lo mismo ocurre en Valparaíso, aunque en menor medida.

Esto lo atribuye a restricciones en la oferta, especialmente por limitaciones a la constructibilidad y altura de los planos reguladores de cada municipio. “Mi hipótesis es que el aumento de precio tiene que ver con restricciones en la oferta. La oferta no se puede expandir todo lo que necesitaría para satisfacer la demanda y esto se traduce en mayores precios”, mencionó el académico.

¿Quiebre de tendencia?

Sin embargo, el experto advirtió que podría haber una menor presión sobre los precios en el futuro gracias a una iniciativa legal que entró al parlamento.

“Estoy pensando en, por ejemplo, el proyecto de ley que ingresó el Ministerio de Vivienda hace unas semanas, que busca el desarrollo de viviendas sociales en mayor densidad y ejes estructurantes como estaciones de metro”, afirmó.

En esa misma línea, explicó que si la política habitacional se mueve en esa dirección podría haber un cambio en esta tendencia de precios al alza.

Con todo, reconoció también que dicha iniciativa legal podría descansar mucho tiempo en el Congreso antes de que se convierta en ley, por lo que sus potenciales efectos podrían verse mucho más adelante.

Arriendos

En relación a los arriendos, el estudio confirmó que las “importantes diferencias” en materia de precios entre departamentos del sector oriente de la capital y otros sectores no se producen en este segmento.

“Este año se caracterizó por ser el año en el que los valores por metro cuadrado del sector centro se equipararon con los del sector oriente”, señalaron desde mercado libre.

En ese contexto, destaca la evolución de precios de departamentos en arriendo que experimentó Estación Central. De acuerdo al estudio, el alza en esta comuna fue del 10% y ascendió a los UF 0,29 el metro cuadrado, lo mismo que comunas como Santiago , Providencia, Las Condes o Vitacura.

 

 

“Si bien estas son buenas noticias para los inversionistas, no debemos olvidar que el análisis relevante que hay que hacer es el de la rentabilidad de cada proyecto, ya que ésta nos entrega un indicador objetivo y concreto con el cual podremos comparar una alternativa de inversión versus otra e identificar las reales oportunidades. Así, si tomamos el canon de arriendo mensual de un departamento en particular, lo anualizamos multiplicándolo por 12 y lo dividimos por el valor total de la propiedad, obtenemos la rentabilidad bruta anual de ese departamento. Podemos abordar esta información desde dos miradas, la primera es que si bien los valores de arriendo por metro cuadrado en comunas emergentes has igualad por primera vez al sector oriente, estos no han aumentado en la misma proporción que los valores de las propiedades, lo que ha ido erosionando a su vez las rentabilidades en el tiempo de dichas comunas. La segunda es que en términos comparativos de rentabilidad entre comunas del sector oriente versus las llamadas emergentes, estas últimas siguen presentando rentabilidades hasta un 60% más altas.

Dados los constantes cambios y evolución en esta industria , es muy importante tomar decisiones bien informado y analizar todas las variables financieras, de mercado y producto entre otras, para optimizar tu inversión y acotar los riegos al máximo.

Si te interesa profundizar estos conocimientos y manejar otros indicadores relevantes para la inversión inmobiliaria, te invitamos a agendar una asesoría con nosotros.”

Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link

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